【相続登記】父死亡後の実家の名義は母でいいのか？

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2024年4月1日の相続登記の義務化が迫り、相続登記に関する相談が増えてきています。

今回は一般的なご家庭の相続でよくある相談事例を元に、司法書士の立場から相続登記の名義について解説したいと思います。

事例

• 父が死亡
• 相続人は母と子が2名
• 実家の不動産（父名義）には母が居住しているので母名義に相続登記して欲しい

父親が死亡して、相続人は母と子の2名、実家には母が住んでいるので名義は母にしてほしいというよくある相談です。母が住み続けるので居住している母名義にするのは自然なことで、これも間違いではありません。

ですが、「相続」は今のことだけを考えるのではなく、将来のことも考えなければなりません。

相続登記で母名義にするメリットとデメリット

相談を受けて要望のとおり母名義にすることは専門家として難しいことではないのですが、母名義にするメリットとデメリットを考えて本当にそれが最適解なのかは検討する必要があります。

以下、相続登記で母名義にするメリットとデメリットの例を挙げます。

メリット

①母の居住権の確保

母の居住権の確保の問題があります。仮に子の名義にした場合、親子喧嘩などで関係性が破綻した場合に、最悪、子が母に実家不動産から退去を迫るというケースも考えられます。

他にも子が借金をして実家が差し押さえられるなど、母のコントロールできない範囲で居住権が脅かされる可能性があります。

最初から母名義であれば母が所有権を取得するわけですから居住権は確保されます。

②子の納得感

父の遺産が実家の不動産だけの場合、不動産を切って分けることはできません（広い土地であれば分筆などは可能ですが通常の一戸建てやマンションだと不可能です）ので、2名の子が平等に相続するには売却するか共有名義にするしか方法がありません。

母が住んでいるので売却するわけにはいきませんし、兄弟姉妹といえど不動産を共有名義にすることは様々なリスクを考えて専門家としておすすめできません。

こういったケースで母の名義にするのであれば、将来的に母が亡くなった際に売却して平等に相続することができますし、父死亡時の段階で母が相続するのであれば子の立場としても納得感が出やすいのではないでしょうか。

③相続税上の必要性

被相続人が相続税が発生する規模の資産をもっていた場合、実家の不動産については同居の親族が相続した場合に小規模宅地の特例等によって相続税の課税価格を大きく圧縮できる可能性があります。相続税の負担を減らすためにも父と同居していた母の名義にした方良い場合もあるでしょう。

デメリット

①認知症発症のリスク

現在、65歳以上の5.4人に1人が認知症患者と言われています。約2割の確率で認知症が発症するということなので大変な問題だと思いますが、認知症になって判断能力が著しく低下してしまった場合の最大の困りごとは「資産凍結」です。

例えば、母名義にして認知症が発症し、介護施設等へ入居する費用捻出のために実家の不動産を売却したい場合に、母の判断能力がないと契約内容を理解できずに売却することができなくなります。

こういった場合に、現行法上は成年後見制度を利用せざるを得なくなります。

成年後見制度では、親族等の申立によって成年後見人を裁判所に選任してもらい、選任された成年後見人が原則として本人（母）が死亡するまで財産管理等を行うことになります。

成年後見人は希望したとしても親族がなれるとは限りませんので、不動産売却だけの目的のためだと非常に「重い」手続きになってしまいます。

②母死亡後の相続登記

母名義にしていた場合、病気や事故がなければ通常は母の方が先に亡くなることが多いので、母死亡後に新たに子の名義へ相続登記をしなければなりません。父→母（１回目）→子（２回目）と合計2回の相続登記になるので最初から子の名義にした場合に比べてコストがかかることになります。

相続のプロとして検討・提案したいことの例

ご家族の状況をお聞きして、相続のプロとして検討したり提案を行います。

①母の年齢、状態、想い

父から母名義に相続登記をした場合、母が高齢であれば、実家以外にも母の財産管理や身の回りのこともあるので認知症対策として家族信託や任意後見契約をしておくことをおすすめします。

家族信託や任意後見契約で認知症対策をしっかりしておけば施設入居のために不動産売却をする場合でも子が母に代わって、スムーズに売却活動を行うことができます。

認知症対策だけではなく、相続対策として遺言書作成も検討してもいいかと思います。

ちなみに家族信託であれば母の死亡に伴う信託終了後の財産の帰属者を定めておけば遺言の機能も持たせることができますので認知症対策＋相続対策をすることが可能です。

他にも、そもそも不動産を持たない、残さない方法として、リースバックなども検討できるでしょう。ただし、一般的にリースバックの買取価格は低い場合が多いので注意が必要です。

②同居している子はいるか、または将来実家に住む予定はあるか

実家に同居している子がいれば、小規模宅地の特例も使えますし、将来実家に住む予定の子がいる場合は最初から子の名義にしても良いでしょう。

この場合に母の居住権の確保の問題が出てきますので、リスクヘッジのために配偶者居住権の設定をしても良いかもしれません。

子の内の一人の名義にした場合、同居していない他の子への平等性の確保の問題が出てきます。

同居してくれて身の周りの面倒を見てくれたから一方の子に多めに財産を残してあげる説明と共に遺言書を作成したり、不動産以外の財産（現金や保険など）で不満がでないように相続分を補填したり、相続争いを防ぐ手立てをしておくことをおすすめします。

一見、単純そうな相続登記でも正解は一つとは限りません。現在の状況や将来のことも考えて実行する手続きを検討する必要があるでしょう。

これらは絶対にやらなければならないものではありませんし、全てのリスクを排除しようと「全部盛り」で行うと結構なコストがかかることになります。保険と同様、実情に合わせて要・不要を判断することが重要です。

各種対策を行う場合、専門的な知識が必要になるので、司法書士等の専門家に相談することをおすすめしますが、別の方法があるにも関わらず経験が少ないため提案できなかったり、フィーの高い手続きを推される場合もあるので相談する専門家は吟味することをおすすめします。