空き家を売却した時の税制優遇
～空き家の3000万円控除ついて～

不動産を相続したけど、実家に誰も住まなくなるので処分したいとご相談いただくことがあります。

亡くなった被相続人の名義から相続人の名義に登記を変更して、買主を見つけて売却するという流れになるのですが、売却した後の税金面が不安です。

不動産を売却した時には、売却することによって所得があるので税金を納めなければなりません。

ただし、不動産を購入した時の金額と売却した時の金額を比べて、売却したときの金額が大きい、つまり「儲けたとき」に税金を納めなければなりません。

相続した不動産の場合は、相続人は不動産を相続で取得したわけなので購入時の金額というものは不明ですね。

こういった場合は被相続人が不動産を取得したときの金額が購入時の金額ということになります。

相続不動産の場合は、被相続人が不動産を取得したのはかなり前になることが多いので、地域にもよりますが不動産価格が上昇していることも多いです。

さらに、そもそも被相続人が不動産を購入したときの価格が不明ということも多いです。

不動産購入時の領収書や売買契約書がないと、当時の価格を知ることができません。

購入時の価格が不明な場合は、「現在の価格の５％を購入時の価格と推定する」という決まりになっています。

ですので、この場合は必ず売却金額の方が大きいことになり、売却益がでますので原則として税金が発生することになります。

前置きが長くなりましたが、そういった場合でも一定の要件を満たしていれば、売却価格が3000万円までであれば税金が発生しない税制特例があります。

それが、今回のテーマの「空き家の3000万円控除」です。

空き家の3000万円控除の要件

では、どのような相続不動産であればこの特例の適用があるのでしょうか。

特例を受けるための適用要件（国税庁ＨＰより）

(1)　売った人が、相続又は遺贈により被相続人居住用家屋及び被相続人居住用家屋の敷地等を取得したこと。

(2) 次のイ又はロの売却をしたこと。

イ 相続又は遺贈により取得した被相続人居住用家屋を売るか、被相続人居住用家屋とともに被相続人居住用家屋の敷地等を売ること。

（注）被相続人居住用家屋は次の2つの要件に、被相続人居住用家屋の敷地等は次の（イ）の要件に当てはまることが必要です。

（イ） 相続の時から譲渡の時まで事業の用、貸付けの用又は居住の用に供されていたことがないこと。

（ロ） 譲渡の時において一定の耐震基準を満たすものであること。

ロ 相続又は遺贈により取得した被相続人居住用家屋の全部の取壊し等をした後に被相続人居住用家屋の敷地等を売ること。

（注）被相続人居住用家屋は次の（イ）の要件に、被相続人居住用家屋の敷地等は次の（ロ）及び（ハ）の要件に当てはまることが必要です。

（イ） 相続の時から取壊し等の時まで事業の用、貸付けの用又は居住の用に供されていたことがないこと。

（ロ） 相続の時から譲渡の時まで事業の用、貸付けの用又は居住の用に供されていたことがないこと。

（ハ） 取壊し等の時から譲渡の時まで建物又は構築物の敷地の用に供されていたことがないこと。

(3) 相続の開始があった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売ること。

(4) 売却代金が1億円以下であること。

(5) 売った家屋や敷地等について、相続財産を譲渡した場合の取得費の特例や収用等の場合の特別控除など他の特例の適用を受けていないこと。

(6) 同一の被相続人から相続又は遺贈により取得した被相続人居住用家屋又は被相続人居住用家屋の敷地等について、この特例の適用を受けていないこと。

(7) 親子や夫婦など特別の関係がある人に対して売ったものでないこと。

特別の関係には、このほか生計を一にする親族、家屋を売った後その売った家屋で同居する親族、内縁関係にある人、特殊な関係のある法人なども含まれます。

以上の要件を満たしていればＯＫです。

まとめ

空き家になる不動産を相続した場合に、建物は昭和56年5月31日以前に建築されていて、亡くなる前や後に誰にも貸したことがない場合、売却を検討する際に、一度この要件を満たすか調べてみましょう。

3000万円の控除を得られれば、税金負担が少なくなったり無くなることも多いです。

今のところ令和5年12月31日までの期限があるので、こういった特例は有効に活用したいですね。