相続不動産を不動産会社に買い取ってもらう
メリットとデメリット
不動産を相続した時に現金化したいというニーズが一定数あります。
例えば・・・、
- 相続税の納税資金として
- 売却換価して現金化して平等に相続したい
- 誰も住まないので維持管理の負担から逃れたい
などなどです。
相続不動産を現金化するには売却するしか方法がないのですが、売却先として不動産会社または一般個人と2パターンあります。
そこで、今回は売却先候補の一つである不動産会社に相続不動産を売却する場合のメリットとデメリットについて解説したいと思います。
不動産会社に買い取ってもらうメリット
まず早速ですが、相続不動産の売却先として不動産会社を選んだ場合のメリットを５つ挙げて、それぞれ理由を説明します。
①短期間で売却可能
一般個人に売却する場合は、原則として買主を仲介業者に探してもらわなければなりません。物件によってはすぐに見つかることもあるでしょうが、やはり時間はかかるものです。
不動産会社が買主であれば、買主は決まっているわけですから条件が合致すればすぐに売却することができます。
②売却を周囲に知られることがない
仲介業者に依頼して広く買主を募集する場合は、インターネットの広告や現地に看板を出すなどして近隣の方に不動産を売り出していることや価格を知られてしまいます。こういったことが気になる場合は、不動産会社に買い取ってもらえれば広告や看板が出ることがないので売却活動を周囲に知られません。
③仲介手数料がかからない場合がある
不動産会社に直接買い取ってもらう場合は仲介業者を間に挟まないので仲介手数料がかかりません。仲介手数料は売却価格の３％＋６万円の金額がかかるのでそれなりの金額になります。ただし、不動産会社を買主にする場合でも、何社か当たって買取価格を出してもらうために仲介業者に依頼した場合は当然仲介手数料がかかることになります。
④清掃したりリフォームする手間がない
一般個人に売却する場合は、清掃したり、リフォームすることによって見栄えを良くして売りやすくした方が良い場合があります。
プロである不動産会社が買主になる場合は、清掃しているからといって価格に差が出ることもあまりないでしょうし、リフォームについては、買い取った後に不動産会社の方で行うこともあるので、変にリフォームすると費用だけ余分にかかってしまったということにもなりかねません。不動産会社に売却する場合はこちらが手間を加えずにおきましょう。
⑤契約不適合責任を免責してもらえる
売却した不動産に不具合があった場合、契約書に事前に明示して買主も合意の上で購入した場合は問題にはならないのですが、そうではない場合には売主は契約不適合責任を追及される可能性があります。
契約不適合責任の内容として、履行の追完請求（補修や代替物等の引渡し請求）、代金・報酬の減額請求、損害賠償請求又は契約解除権の行使がありますが、買主と合意すれば契約不適合責任を免責する内容の契約が可能です。ただし、一般個人が買主の場合に、契約不適合責任を免責する条件で高額な不動産を購入することには抵抗がある方が多いでしょう。
その点、不動産業者が買主であれば、契約不適合責任を免責する内容で契約してくれる場合 も多く、このメリットはすごく大きいものとなります。
不動産会社に買い取ってもらうデメリット
不動産会社に買い取ってもらう場合のデメリットは一点だけです。
それは、一般個人に売却する場合の７～８割程度の売却金額になるということです。
不動産会社はずっと自社で所有するために購入するわけではない（収益用の物件は除く）ので、買い取った後にリフォームしたり、建物を新築して転売するして利益を得ることが目的です。ですので、その分仕入れの価格はどうしても抑える必要があるのです。
不動産会社に買い取ってもらった方がいい場合
さて、不動産会社に買い取ってもらう場合のメリットとデメリットについて説明してきました。これらを比較してメリットが大きいとなれば不動産会社に買い取ってもらえばいいですし、そうでなければ一般個人に売却する方向で検討していくことになります。
とはいえ、具体的に不動産会社に買い取ってもらった方がいい場合についても言及おきましょう。
以下のような場合は不動産会社に買い取ってもらった方が良いでしょう。
①建物が古い
建物が古いと売主側も自覚していない不具合も多く、契約不適合責任を追及される可能性が高くなるでしょう。建物を解体して更地にしないと売れない場合もあるので、解体工事の手配などの手間がかかることも多いです。不動産会社が買主であれば契約不適合責任を免責してもらえたり、解体工事は買主側が手配する条件で売買契約を締結することも可能です。
②相続人の関係性が希薄
子どもがいない被相続人で兄弟姉妹や甥姪が相続人になるようなケースでは相続人の関係性が希薄な場合も多いので、相続不動産の売却を足並みそろえて行うことが難しいかもしれません。また、売却した後に買主側からクレームのようなものがあったときに誰が矢面に立つかを決めなければなりません。相続人が複数いるような場合で、売却後にゴチャゴチャした面倒ごとに巻き込まれたくないような場合は不動産会社に買い取ってもらった方が良いでしょう。
③売却まで急ぐ
相続税の納税資金が至急必要な場合など売却を急ぐケースであれば一般個人の買主を探している時間がありませんので不動産会社に買い取ってもらった方が良いでしょう。
一般個人への売却した方が良い場合
今度は逆に一般個人に売却した方が良い場合です。
①築浅の物件
築浅の物件であれば、建物に不具合が起こることも少ないでしょうから、売却後に問題が起こることもないでしょう。
②人気エリアの物件
駅付など人気エリアであれば買手はすぐに見つかりますので、高く売れる一般個人への売却が考えられます。
③売却まで急がない
売却まで特に急いでいないくて、じっくり腰を据えて売却活動ができるような場合も一般個人への売却を検討しても良いでしょう。
司法書士が代理人となって相続した不動産を売却
最後に、相続不動産の売却にあたって司法書士を代理人に選定することについて説明します。
司法書士は相続人からの依頼によって、任意相続財産管理人となって、相続による不動産の名義変更から相続不動産の売却まで一括で代理することができます。相続人が複数名いて代表者が決まらなかったり、中立の立場の専門職に手続きを任せたいといった場合には司法書士に依頼すると良いでしょう。
当事務所では売却先の選定～契約や決済、売却代金の相続人への分配まですべて相続人の皆さんの代理人として動きます。そして、手数料も仲介会社に依頼するのと変わらない売却価格の3％で手続きを行いますので、相続人が仲介会社に依頼して自分達で手続きを行う場合と費用面でも変わりません。しかも、手続きは丸投げできるというメリット付きです。
相続不動産を売却したい場合には是非一度、当事務所にご相談下さい。
